大阪市 賃貸マンション・アパート・収益不動産情報なら やまと不動産

お客さまから寄せられたご質問、ご相談内容の中でよくお受けする内容の一部を掲載しています、
ここでの内容以外でも不動産管理に関する事はいつでもお気軽にご相談ください。

入居者が家賃を滞納し，その滞納期間が3か月以上にわたる場合には，各事件の個別の事情にもよりますが，信頼関係が失われたと裁判所に判断され，勝訴判決を取得できるケースが多くあります。基本的には，賃貸人様（または代理人）が訴状を作成し，裁判所に訴えを起こします。その後，訴状が裁判所によって受理されれば，原告である賃貸人様（または代理人）が指定された期日に出廷することになります。もし，その日に被告（入居者）が出廷せず，また請求の原因となる事実を争わなければ，すぐに終結となり判決が言い渡されます。判決が出てしまえば，明け渡しの強制執行の手続ができますので，賃貸人様には運送会社と鍵業者を準備して頂くだけで強制執行の断行が可能となります。

まずは、保証人に対して滞納した家賃を指定期日までに支払うように請求しましょう。法的処置をとりたい場合は、まずは
「支払督促」の申立てを検討するのがよいでしょう。

貸主あるいはその代理人である弁護士が、家賃や地代を滞納している借主に対し、電話や面談や書面で滞納家賃支払いを要求したり、内容証明、支払督促、民事訴訟、少額訴訟制度等の方法により、家賃の支払を請求できます。

敷金とは、不動産の賃貸借の際、賃料その他賃貸借契約上の債務を担保する目的で賃借人が賃貸人に交付する停止条件付返還債務を伴う、家屋を明け渡した時点で返還することを前提としている金銭です。家賃の支払いが滞ったり、自然の消耗以外に壁・床に大きな損傷が出来た場合は、滞納家賃・修繕費用が敷金から差し引かれることになります。

大家さんが自分だけで物件を管理するのは、とても大変です。特にアパート経営で多いトラブルが家賃滞納です。そこで、頼りになるのが「保証会社」と「管理会社」です。保証会社は、その名前の通り、賃貸借契約時に保証人がいない入居者の保証をしてくれる会社のこと。もし、入居者が滞納した場合、代わりに家賃を建て替えてくれます。管理会社とは、建物の管理維持業務を受託して運営する会社。家賃の督促交渉を代行で行ってくれます（会社によっては、例えば管理会社が滞納保証も請け負っている所もあります）。実際、このような会社に頼む大家さんも多くいらっしゃいます。株式会社やまと不動産では、管理維持業務などすべての“安心”が付いています。トラブルなどが心配な方は、ぜひご相談ください

一般的に、大家さんが弁護士に対して事件を依頼されるとき、すでに相手方（賃借人や連帯保証人）は任意に債務を履行しないような状況にあります。そのようなとき、通常、建物明渡請求と未払賃料請求を一緒に提訴します。金銭債権については、賃借人のみならず連帯保証人に対しても請求（提訴）します。

裁判所から被告らに訴状が届くと、素直に（任意に）支払ってくれる債務者も中には存在します。しかし、多くの場合、素直に支払ってきません（「支払いたくてもお金がない」というケースも多いのです）。そのような場合、訴訟手続きで、判決や和解調書（分割払いの和解）を得ることになります。

その後、判決や和解調書に記載されているとおり履行されればよいのですが、往々にして、そのとおりには履行されません。そのようなとき、判決や和解調書をもとに強制執行することになります。債権回収を目的とした執行手続として、不動産執行、動産執行、債権執行があります。債務者が有する財産・資産によって、選択する執行手続は異なります。

多くの大家さんは、賃借人や連帯保証人の勤務先を把握されているようです。そこで、選択されることが多い給料債権差押手続きについて説明しましょう。これは、債務者が勤務先（第三債務者）に対して有する給料債権を差し押さえて、その差押債権を債権者が第三債務者から取り立てる手続きです。

まず、債権差押命令を申し立てることから始まりますが、その前に、執行文付与や送達証明書を得ておく必要があります。そして、債権差押命令申立ての際には請求債権を確定し、差押債権を特定します。請求債権には執行費用を含めます。

所有する土地が立地的にもアパート向きなら建築を、そうでなければ収益不動産の購入をお勧めします。アパート向きかどうかの判断はお任せください。分析的に検討したい方は、その土地の価格と建築費の合計を収益不動産の価格と見立ててみてください。そして、想定年間収入で割って表面利回りを計算し、8％以上で回るのであれば、その土地に建築するのも良いでしょう。逆に、そこまでの利回りが出なければ、土地を処分して既存の収益不動産を購入することをお勧めします。

一概には言えません。価値は、その不動産がどれくらいの収益を得るのかで決まります。立地や周辺環境も影響しますが、基本的には建物の広さで収益力が決まります。それは家賃を算定する場合、建物の広さやグレードで設定するからです。分譲マンションの坪単価が、建物の面積で表示されているのと同じことです。土地の容積率が高ければ建物も広く建てられるため、容積率自体の価値が問われるのです。土地よりも建物の広さで選びましょう。

一概に、建築年数の浅い既存（中古）物件が良いとは言えません。実は多くの方が、築浅の物件を希望されます。そうすると、市場原理により需要が多くなり、結果として価格は上がり、利回りが下がるのです。実際に探してみると、そのことはすぐに理解できるはずです。投資の世界でも、皆と違うことをする。満足のいく利益を生ませるには、ひと工夫が必要です。例えば、プロはローンの付かないような築30年以上の物件を安く仕入れ、リフォームをして再生させます。これで思いがけない利回りを得ています。

たしかに、一般の方の入札が増えています。おおよそ市場価格の80～90％で購入できるからです。ただし、その割合は、いまだに少ないのが現状です。管理費や家賃を滞納する不良入居者がいたり、占有屋の嫌がらせなどの心配もあります。前もって内見ができないし、落札後のケアを自前でやるのは厄介だという問題もあります。とはいえ、プロの間で人気があるのも事実。専門家が商品化したものを購入するのであれば良いのですが、直接の入札は避けたほうが良さそうです。

希少性、収益性、担保力、換金性など、総合的な事情や状況を勘案する必要があります。その地域で他に代わる場所がないようであれば、希少性が高く不動産の価値も高いと言えます。入居者が集まる人気のエリアであれば空室のリスクを抑えることができます。また、金融機関からの借り入れの際に重要なのが担保力です。これは、いつでも売れるか否かということです。表面的な利回りだけで判断するのではなく、物件の本質的価値にも着目する必要があります。

大規模なインテリジェント・オフィスビルであれば賃料も高く取れますが、ペンシルビルはエリアにもよりますが、現在も苦戦している状況です。むしろ住宅の方が利回りが良い場合も多いのです。また、オフィスを住宅にコンバージョンする動きもあります。オフィスビルを数多く所有し、資金力もある大手不動産会社と競争するのは、やはり厳しい戦いになります。

一棟売りの方が良いと思います。例えば2,000万円の区分所有マンションを3つ購入できるとするならば、6,000万円の一棟売り、ということです。何故なら資産価値と収益性が違うからです。仮に6,000万円の一棟売りに6つの部屋があったとすれば、収益の目標額を高く設定できますし、空室になった場合のダメージも軽減されます。ただし、その一方で、リスク分散のためにバラバラに持つという考えにも、一理はあります。

アパートは比較的規模が小さいものからあり、利回りが高いのが魅力です。賃貸マンションは、比較的規模が大きいものが多く、存在感を感じます。当然、立地によって決まるため、容積率の高い商業地を希望するならマンションということになります。逆に住宅地であれば、アパートも良いでしょう。ちなみに、建物の基本性能は構造だけで決まるわけではありません。むしろ工法や設計、施工精度が重要です。たとえば、耐久性については、法定耐用年数で決まる訳でもないのです。木造でも、1,200年以上の建物があるくらいです。構造で判断するのではなく、むしろ、その建物の造りを吟味することが大切です。